Il Parlamento delle Canarie ha approvato (novembre 2025) la prima legge autonoma che regolamenta in modo specifico le abitazioni destinate ad uso turistico (vivienda vacacional). Le misure principali mirano a limitare la trasformazione massiccia di abitazioni residenziali in affitti turistici. Inoltre, tutelano l’accesso alla casa per i residenti e danno ai comuni strumenti di controllo e ispezione.

• Limite quantitativo: il tetto del 10% (e la regola del 90%)

La misura più nota è il limite percentuale. In ciascun ambito territoriale (municipio o quartiere, a seconda dell’applicazione locale) al massimo il 10% del parco abitativo potrà essere destinato a uso vacazionale. Il restante 90% dovrà restare a uso residenziale ordinario. L’obiettivo dichiarato è evitare concentrazioni che generano gentrificazione e problemi di accessibilità alla casa per i residenti. 

• Ruolo e responsabilità dei comuni

La legge stabilisce che sono i comuni — i 88 municipi delle Canarie — a dover applicare e dettagliare come si concretizza il limite sul proprio territorio. Devono definire criteri cartografici, eventuali piani di zonizzazione, e procedure di rilascio/altresì revoca delle autorizzazioni. I comuni hanno inoltre un termine (6 mesi) per predisporre piani di ispezione e controllo. Potranno avvalersi di un modello di ordinanza-prototipo fornito dalla Regione per accelerare l’implementazione. 

• Non sarà più possibile destinare interi edifici all’uso turistico

La legge promuove la dispersione degli alloggi turistici, evitando edifici interamente turistici. Favorisce un modello di turismo “meno concentrato”: promozione di unità singole e controllo della densità. Questa norma aiuta a mantenere tessuti urbani con predominanza residenziale. 

• Registro, documentazione e targa identificativa

Per poter esercitare l’attività, la vivienda vacacional deve essere iscritta nel Registro Generale del Turismo della Comunità autonoma. La Regione ha anche predisposto strumenti informatici per la dichiarazione di inizio attività (tramite sede elettronica). Questo consente di ottenere una risposta immediata e il numero identificativo necessario per pubblicare annunci. Inoltre, è prevista la placa identificativa esterna con il numero rilasciato.

• Requisiti tecnici e urbanistici (panoramica)

La normativa ricollega la vivienda vacacional alla normativa turistica di settore (modifiche al regolamento di attività turistiche). Tra i punti pratici che spesso vengono richiamati nelle guide operative ci sono:
• obblighi di habitabilidad e standard minimi di equipaggiamento;
• requisiti di sicurezza, salubrità e accessibilità;
• divieto di insediamento in suoli protetti o con vincoli urbanistici ostativi.
Alcune fonti riportano anche soglie temporali o limiti di età dell’immobile per nuove autorizzazioni. Variazioni e dettagli saranno fissati in atti esecutivi/locali. Per questo è fondamentale verificare il regolamento comunale.

• Tempistiche e quadro operativo
  • La legge è stata approvata dal Parlamento regionale (novembre 2025) e i comuni hanno 6 mesi per predisporre i piani di controllo/ordinanze. Prima di queste disposizioni locali ci possono essere aggiustamenti e deroghe locali.
  • Inoltre, a livello statale / UE si è recentemente introdotto un obbligo di registrazione/trasparenza per gli alloggi turistici (Registro Unico/obblighi per le piattaforme). Quindi i proprietari devono fare attenzione sia alla normativa canaria sia alle novità nazionali/UE su pubblicazione annunci e sanzioni.

• Sanzioni e conseguenze per chi non si adegua

Le violazioni della normativa (mancata iscrizione, superamento delle quote, pubblicazione di annunci senza numero identificativo, trasformazione illegale di immobili) possono comportare ritiro degli annunci, multe amministrative e, in casi estremi, misure restrittive sull’uso dell’immobile. Le sanzioni concrete e le procedure sono dettagliate negli atti attuativi e nelle ordinanze comunali. 

• Chi è coinvolto e come cambia il mercato
  • Proprietari individuali: devono verificare se il loro immobile rientra nelle quote comunali. Devono anche iscriversi al registro regionale, ottenere eventuali autorizzazioni e adeguare l’immobile ai requisiti tecnici.
  • Gestori e piattaforme (Airbnb, Booking, ecc.): chiamati a collaborare alla rimozione di annunci non conformi e a richiedere il numero identificativo obbligatorio negli annunci.
  • Comuni: responsabilità operative per distribuire le licenze e ispezionare.
  • Residenti e associazioni: la norma è pensata per rispondere alle pressioni abitative e agli effetti negativi del turismo di massa.

• Vantaggi e critiche

Vantaggi: tutela dell’accesso alla casa per residenti, controllo della gentrificazione, maggiore trasparenza nel settore.
Critiche: alcuni attori (partiti locali e proprietari) denunciano mancanza di dialogo. Ci sono timori su perdita di reddito per proprietari e possibili effetti sul mercato turistico. Inoltre, la norma potrebbe incentivare una corsa alle registrazioni prima dell’entrata in vigore definitiva. 

• Cosa fare subito se sei proprietario o gestore
  1. Verifica lo stato del tuo immobile: destinazione d’uso, piano urbanistico e vincoli.
  2. Controlla il registro turistico della Regione e, se non ancora iscritto, procedi con la dichiarazione responsabile tramite la sede elettronica.
  3. Non pubblicare annunci senza numero identificativo; le piattaforme possono richiedere la rimozione rapida degli annunci non conformi.
  4. Monitora l’ordinanza comunale: aspetta o leggi le regole del tuo municipio per capire come si applicherà il tetto del 10% e se il tuo quartiere è soggetto a restrizioni specifiche.
  5. Se gestisci più unità: valuta la redistribuzione per non concentrare troppo gli alloggi in un’unica zona e rischiare revoche o contestazioni.