Trovare casa alle Canarie è diventato negli ultimi anni uno dei problemi più sentiti da chi vive sulle isole.

Chi cerca un affitto lo sa bene, l’offerta è limitata, i prezzi sono aumentati e trovare una vivienda destinata realmente alla lunga durata può trasformarsi in una ricerca lunga e complicata.

Ma il problema non riguarda soltanto gli inquilini.Anche costruire nuove abitazioni o recuperare immobili già esistenti può scontrarsi con tempi amministrativi molto lunghi, procedure urbanistiche complesse e una quantità di burocrazia che spesso rallenta progetti che potrebbero invece contribuire ad aumentare l’offerta residenziale.

È proprio partendo da questa situazione che il Governo delle Canarie ha deciso di intervenire.

Il 14 Agosto 2026 è stata pubblicata nel Boletín Oficial de Canarias la Ley 7/2026 para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas, entrata in vigore il giorno successivo.

Una legge importante perché prova ad affrontare il problema della vivienda da due direzioni diverse ma strettamente collegate.

Da una parte cerca di rendere più veloce la macchina amministrativa necessaria per costruire e trasformare gli immobili.

Dall’altra introduce e rafforza strumenti pensati per aumentare concretamente il numero di abitazioni disponibili a prezzi più accessibili.

Ed è qui che compare una figura nuova e particolarmente interessante: la vivienda asequible incentivada.

Prima di tutto bisogna costruire più velocemente; uno dei problemi che la nuova normativa cerca di affrontare è quello dei tempi necessari per ottenere una licenza urbanistica infatti la legge introduce un sistema attraverso il quale determinati controlli tecnici potranno essere effettuati anche con la collaborazione di collegi professionali ed entità urbanistiche abilitate.

In pratica chi presenta una richiesta di licenza potrà in determinati casi accompagnarla volontariamente con un informe técnico realizzato da una di queste entità.

Quando l’informe certifica la conformità del progetto sugli aspetti esaminati non sarà necessario un nuovo informe tecnico municipale sugli stessi punti.

Questo non significa naturalmente eliminare i controlli o poter costruire liberamente, il Comune mantiene le proprie competenze e la decisione finale sul rilascio della licenza.

L’obiettivo è piuttosto evitare che lo stesso controllo tecnico venga ripetuto più volte e alleggerire il carico degli uffici comunali che in molti municipios delle Canarie lavorano con risorse limitate e un numero molto elevato di pratiche.

La stessa possibilità viene estesa anche alle procedure relative alla calificación provisional delle viviendas protegidas e delle nuove viviendas asequibles incentivadas.

È un cambiamento apparentemente tecnico ma che potrebbe avere conseguenze molto concrete.

Perché se una delle ragioni per cui nuove abitazioni impiegano anni ad arrivare sul mercato è la lentezza delle procedure autorizzative, ridurre quei tempi significa potenzialmente riuscire a immettere nuove case sul mercato più rapidamente.

Ma la vera novità sono le viviendas asequibles incentivadas, il nome può sembrare complicato ma il concetto è abbastanza semplice: una vivienda asequible incentivada è una casa di proprietà privata destinata alla residenza abituale attraverso un contratto di affitto con un canone massimo stabilito.

Non è esattamente una vivienda protegida.

La stessa legge specifica infatti che queste abitazioni non sono viviendas protegidas e non sono sottoposte al medesimo regime giuridico.

Possiamo immaginarle piuttosto come una sorta di punto intermedio tra il mercato completamente libero e l’edilizia protetta.

Il proprietario o il promotore accetta alcune limitazioni per un determinato periodo di tempo e in cambio può accedere a una serie di vantaggi urbanistici e agli eventuali incentivi previsti.

Lo scopo è molto chiaro: convincere il settore privato a partecipare alla creazione di una maggiore offerta di affitti residenziali a prezzi controllati.

Non devono necessariamente essere case nuove, ed ecco uno degli aspetti che secondo noi rende questa legge particolarmente interessante.

Quando si parla di aumentare il numero delle abitazioni disponibili si pensa immediatamente alla costruzione di nuovi palazzi.

Ma non è necessariamente così, la legge stabilisce espressamente che le viviendas asequibles incentivadas potranno essere realizzate attraverso nuove costruzioni ma potranno anche essere ricavate da abitazioni ed edifici già esistenti.

In determinate circostanze sarà inoltre possibile adattare alcuni parametri urbanistici relativi al numero delle abitazioni o alla loro superficie senza aumentare l’edificabilità complessiva.

E la normativa apre anche alla possibilità di trasformare determinate superfici previste come uffici o locali in abitazioni di questo tipo.

Esistono inoltre misure specifiche per il recupero di edificazioni e urbanizzazioni rimaste incompiute, la filosofia quindi non sembra essere semplicemente costruiamo altro, ma piuttosto utilizziamo meglio anche quello che esiste già.

Un principio particolarmente importante in un territorio insulare come quello delle Canarie dove il consumo di nuovo suolo è inevitabilmente un tema molto delicato.

Chi potrà vivere in queste case?

Naturalmente non saranno affitti accessibili a chiunque senza condizioni.

La legge stabilisce alcuni requisiti precisi:

La vivienda dovrà essere utilizzata come residenza abituale dell’inquilino e della sua eventuale famiglia.

La persona che accede all’immobile dovrà inoltre dimostrare di essere residente in uno dei comuni delle Canarie da almeno quattro anni.

Esiste poi un limite economico:

Il reddito dell’inquilino o dell’intero nucleo familiare non potrà superare sette volte l’IPREM, l’indicatore utilizzato in Spagna come riferimento per numerose prestazioni e agevolazioni.

Inoltre chi accede a questa formula non potrà essere proprietario a pieno titolo o titolare di un diritto reale di godimento su un’altra vivienda libera o protetta.

Prima della firma del contratto sarà l’Instituto Canario de la Vivienda a verificare che l’inquilino possieda effettivamente i requisiti previsti.

E quanto potranno essere grandi?

Anche qui la normativa mette dei paletti.

Le viviendas asequibles incentivadas dovranno avere una superficie costruita minima di 60 metri quadrati e non potranno superare i 120 metri quadrati.

L’accesso dovrà inoltre tenere conto del numero di componenti del nucleo familiare.

L’obiettivo quindi non è creare microappartamenti da destinare indiscriminatamente al mercato ma abitazioni pensate realmente per essere utilizzate come residenza stabile.

Quanto costerà l’affitto?

Questo probabilmente è il punto che interessa di più.

Non esiste un unico prezzo valido per tutte le Canarie.

La legge stabilisce invece il criterio con cui dovrà essere determinato il canone massimo:

La renta non potrà superare quella prevista per una vivienda protegida de promoción privada di superficie equivalente aumentata del 20%.

Questo significa che non stiamo parlando di un affitto sociale in senso stretto ma neppure di un immobile il cui proprietario può decidere liberamente il prezzo seguendo semplicemente il mercato.

Il canone avrà un tetto, ed è proprio questo compromesso che rende interessante il modello.

L’inquilino ottiene un’abitazione a un prezzo regolamentato mentre il proprietario accetta di rinunciare per alcuni anni alla totale libertà nella determinazione dell’affitto in cambio dei benefici previsti dalla normativa.

Per quanto tempo rimane vincolata la casa?

Altro punto fondamentale:

Per gli immobili privati il regime ordinario della vivienda asequible incentivada dura sette anni.

Terminato questo periodo la casa torna ad essere una vivienda libera.

Ci sono però delle eccezioni:

Per esempio quando vengono concesse determinate dispense urbanistiche il periodo può arrivare fino a vent’anni.

Per le abitazioni costruite su terreni pubblici attraverso strumenti come il diritto di superficie o una concessione amministrativa il vincolo dura invece per tutto il periodo previsto da quel diritto.

Quindi non stiamo parlando necessariamente di un vincolo permanente sulla proprietà privata.

Ed è probabilmente proprio questo uno degli elementi attraverso cui il legislatore cerca di rendere la formula interessante anche per chi investe.

E una cosa è chiarissima: niente vivienda vacacional

Su questo punto la legge non lascia molto spazio alle interpretazioni.

Una vivienda asequible incentivada non può essere destinata a vivienda vacacional o a un utilizzo equivalente durante il periodo in cui mantiene questa qualifica.

Ed è un passaggio particolarmente significativo nel momento storico che stanno vivendo le Canarie.

Il messaggio è evidente!

Gli incentivi e le facilitazioni vengono concessi perché quelle abitazioni entrino nel mercato residenziale e rimangano a disposizione di chi vive stabilmente sulle isole.

Non perché vengano successivamente trasferite sul mercato turistico.

E cosa ci guadagna il proprietario o il promotore?

Questa è probabilmente la domanda più interessante dal punto di vista immobiliare.

Perché naturalmente per convincere un privato ad accettare un affitto con un prezzo massimo devono esistere delle contropartite.

E la legge ne prevede diverse:

Le viviendas asequibles incentivadas possono beneficiare di una maggiore flessibilità in alcuni parametri urbanistici e possono essere realizzate anche recuperando edificazioni esistenti.

In determinate situazioni possono essere utilizzate superfici originariamente previste per uffici o locali.

La normativa permette inoltre la loro costruzione negli asentamientos rurales.

Per i progetti realizzati su suolo pubblico sono previste possibilità ancora più importanti come l’aumento fino a due piani rispetto a quanto consentito dal piano urbanistico applicabile quando ricorrono le condizioni previste dalla legge.

Sono inoltre contemplati possibili benefici fiscali destinati a incentivare questa tipologia di abitazione.

Attenzione però a un dettaglio importante:

La legge prevede la possibilità di questi benefici fiscali ma questo non significa che ogni proprietario che decide oggi di aderire abbia automaticamente diritto a uno sconto fiscale determinato.

Molti aspetti dovranno essere concretizzati attraverso l’applicazione e lo sviluppo della normativa.

Anche terreni commerciali e industriali potranno diventare residenziali in alcuni casi.

Un’altra novità interessante riguarda determinate parcelas non edificate destinate a uso terziario, industriale o commerciale.

Quando esistono condizioni che rendono economicamente non sostenibile quell’utilizzo la legge consente in determinate circostanze di richiedere il cambio a uso residenziale.

Non significa che qualsiasi terreno commerciale possa automaticamente diventare edificabile per abitazioni, la trasformazione deve seguire il procedimento previsto e rispettare una serie di condizioni.

Ma la cosa interessante è capire la direzione intrapresa, la normativa cerca di individuare spazi già urbanizzati o potenzialmente recuperabili e utilizzarli per creare nuove abitazioni senza dover necessariamente espandere ulteriormente le aree urbanizzate.

In alcuni di questi cambi di uso la legge stabilisce inoltre percentuali precise da destinare a vivienda protegida e vivienda asequible incentivada.

Quindi da domani costruire una casa alle Canarie sarà semplicissimo?

No, ed è importante dirlo, una nuova legge non cancella improvvisamente i problemi strutturali del mercato immobiliare delle Canarie.

Non elimina la necessità delle licenze, non significa che qualsiasi immobile possa essere trasformato e soprattuto non rende edificabile qualsiasi terreno, non farà comparire migliaia di abitazioni disponibili nel giro di qualche settimana.

Quello che cambia è il quadro degli strumenti a disposizione.

La legge prova ad affrontare contemporaneamente diversi ostacoli come la lentezza delle pratiche urbanistiche, la scarsità di immobili destinati alla residenza abituale, la presenza di edifici o aree che potrebbero essere recuperati e la necessità di coinvolgere maggiormente anche il capitale privato nella risposta all’emergenza abitativa.

Sarà quindi fondamentale vedere come i diversi ayuntamientos applicheranno concretamente queste possibilità e soprattutto quanti proprietari e promotori considereranno realmente conveniente aderire al nuovo modello.

Una legge che potrebbe cambiare il mercato ma la vera prova comincia adesso

La Ley 7/2026 è entrata in vigore il 15 agosto 2026.

Sulla carta introduce strumenti decisamente interessanti.

Procedure tecniche che possono diventare più snelle, possibilità di recuperare edificazioni esistenti, trasformazioni di alcuni spazi verso l’uso residenziale e soprattutto una nuova categoria di abitazioni private con affitti regolamentati.

La vera domanda però è un’altra.

Funzionerà?

Perché il problema della vivienda alle Canarie non nasce da una sola causa e difficilmente potrà essere risolto con una sola legge.

Serviranno nuove abitazioni ma servirà anche recuperare quelle inutilizzate, servirà rendere più rapide le procedure ma senza rinunciare ai controlli.

Servirà proteggere chi cerca una casa in cui vivere ma allo stesso tempo creare condizioni sufficientemente interessanti perché i proprietari decidano realmente di mettere gli immobili sul mercato residenziale.

Ed è probabilmente proprio qui che si gioca la partita più importante, per la prima volta viene costruito un modello che prova a dire al proprietario privato

Se contribuisci ad aumentare l’offerta di abitazioni accessibili ti concedo alcuni vantaggi e maggiore flessibilità ma quella casa per un determinato periodo dovrà realmente servire a chi vive alle Canarie.

Se questo equilibrio funzionerà lo scopriremo nei prossimi anni.

Ma una cosa è certa.

In un momento in cui trovare casa è diventato uno dei problemi principali per migliaia di famiglie residenti nelle isole, ogni misura capace di riportare nuove abitazioni sul mercato della lunga durata merita di essere seguita molto attentamente.

E noi naturalmente continueremo a farlo.