Negli ultimi giorni si è parlato di nuove proroghe degli affitti, di maggiori tutele per gli inquilini e di indennizzi in caso di mancato rinnovo. Il 2 ottobre, però, il Congresso spagnolo ha respinto i due decreti che introducevano queste novità. Le relative abrogazioni sono già pubblicate nel Boletín Oficial del Estado, il BOE.

Per chi vive in affitto a Tenerife, e per chi possiede una casa da locare, la domanda è concreta: quali regole bisogna considerare adesso?

Che cosa è successo

Il Governo aveva approvato il 29 settembre i Reales Decretos-ley 26/2026 e 27/2026. Il primo conteneva un insieme di interventi sulla casa; il secondo si concentrava sulla continuità dei contratti di locazione dell’abitazione principale. Entrambi sono stati abrogati dal Congresso il 2 ottobre.

Tra le misure introdotte figuravano:

• una proroga straordinaria fino a due anni per determinati contratti, su richiesta dell’inquilino e nel rispetto dei requisiti previsti;
• nuove proroghe successive di cinque o sette anni, in assenza di una valida comunicazione contraria;
• l’estensione del preavviso del proprietario a sei mesi e nuovi indennizzi per alcune ipotesi di mancato rinnovo, con eccezioni e disposizioni transitorie.

Questi nuovi meccanismi non sono più applicabili alle future scadenze. Il riferimento resta la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU, nella versione applicabile al singolo contratto.

La scadenza scritta nel contratto va letta insieme alla legge

Gli affitti in corso proseguono secondo il contratto e la normativa applicabile.

Per i normali contratti di abitazione principale soggetti al regime introdotto dal 6 marzo 2019, se la durata pattuita è inferiore al minimo legale, operano in linea generale proroghe annuali fino a raggiungere:

• cinque anni, quando il locatore è una persona fisica;
• sette anni, quando il locatore è una persona giuridica, per esempio una società.

Restano le facoltà dell’inquilino di non proseguire e le eccezioni previste dalla legge, come il recupero dell’alloggio per necessità del proprietario alle condizioni richieste. I contratti più vecchi possono seguire regole diverse.

Ecco perché, prima di discutere un rinnovo, è utile ricostruire la data iniziale del rapporto e le proroghe già maturate.

Rinnovi e preavvisi che restano da considerare

Nel regime ordinario dell’articolo 10.1 della LAU, alla scadenza del contratto o delle sue proroghe, dopo almeno cinque o sette anni, il preavviso per comunicare la volontà di non rinnovare è di almeno quattro mesi per il locatore e due mesi per l’inquilino.

In mancanza della comunicazione nei termini, il contratto si proroga per annualità fino a un massimo di tre anni ulteriori. Durante queste annualità, l’inquilino può comunicare che non intende proseguire con almeno un mese di anticipo sulla fine dell’annualità. Sono termini riferiti a questa specifica fase del rapporto: non vanno confusi con quelli per lasciare anticipatamente l’abitazione.

La LAU conserva inoltre proroghe particolari, soggette a condizioni, per situazioni di vulnerabilità e per immobili situati in zone ufficialmente dichiarate a mercato residenziale teso. Per queste ultime conta l’esistenza e la validità della dichiarazione, oltre ai requisiti del contratto.

Le richieste già presentate meritano una verifica separata

Il decreto 26/2026 è entrato in vigore il 1º ottobre; il 27/2026 il 2 ottobre, lo stesso giorno della sua abrogazione. La loro durata è stata brevissima, ma questo non permette di trattare ogni atto compiuto in quel periodo come automaticamente inesistente.

Chi ha già inviato una richiesta di proroga, ricevuto una comunicazione di mancato rinnovo o compiuto un’altra operazione facendo riferimento a quei testi dovrebbe far verificare la propria situazione.

Contano la disposizione invocata, la data della scadenza, il momento della comunicazione e il rispetto dei requisiti. Non si può garantire in modo generale né che la richiesta abbia prodotto un diritto, né che abbia perso ogni effetto. È opportuno conservare il contratto, gli allegati e le comunicazioni complete di data e prova di ricezione.

Come orientarsi prima di prendere una decisione

Per un inquilino vicino alla scadenza, il primo passo è mettere in ordine contratto e comunicazioni ricevute. Per un proprietario che sta valutando il rinnovo, è utile controllare con anticipo il calendario del rapporto e il contenuto dell’eventuale preavviso.

Una verifica concreta dovrebbe chiarire:

• quale normativa si applica in base alla data e alla tipologia del contratto;
• quale scadenza è effettivamente in arrivo;
• se sono già state inviate comunicazioni e con quali modalità;
• se esistono circostanze che richiedono una valutazione specifica.

La distinzione tra abitazione principale e locazione per un’esigenza temporanea resta essenziale: le regole sulla durata non si trasferiscono automaticamente da una categoria all’altra.

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