Comprare casa alle Canarie soltanto dopo un lungo periodo di residenza nelle isole. È questa l’ipotesi che il Governo di Fernando Clavijo ha portato al centro del dibattito sulla vivienda, chiedendo a Madrid di intervenire sulle condizioni di accesso al mercato immobiliare. Per chi vive a Tenerife o sta preparando un trasferimento, la notizia tocca un progetto di vita prima ancora che un investimento. Occorre però partire dal suo stato effettivo. Alla data di verifica del 20 ottobre 2026, il requisito dei dieci anni non risulta entrato in vigore come condizione generale per comprare un’abitazione sul libero mercato. 

La distinzione più importante riguarda le persone interessate. Secondo la bozza descritta da EFE, la soglia sarebbe di dieci anni di residenza continuativa nelle Canarie oppure quindici anni se discontinua, da dimostrare attraverso l’empadronamiento. Il criterio varrebbe indipendentemente dalla nazionalità. Ne deriverebbe, per esempio, che un italiano stabilmente residente da dodici anni potrebbe soddisfare il requisito temporale, mentre uno spagnolo appena arrivato dalla penisola non lo soddisferebbe. Naturalmente resterebbero da rispettare le altre condizioni dell’eventuale normativa. 

Presentare il progetto semplicemente come un divieto rivolto agli stranieri rischia quindi di far perdere il punto centrale. Nella formulazione descritta, la possibilità di acquistare dipenderebbe dal radicamento nel territorio. Anche essere residenti oggi non basterebbe automaticamente, perché una persona trasferita da due o cinque anni resterebbe sotto la soglia proposta. È un passaggio che merita attenzione soprattutto per chi intende lavorare nelle isole e acquistare la propria abitazione principale. 

Il progetto avrebbe un ambito molto ampio. La ricostruzione di El País comprende abitazioni sul mercato libero e vivienda protegida, oltre agli affitti con opzione di acquisto. Prevede anche un massimo di due abitazioni per persona in Comuni diversi e considera chi possiede già almeno due case come non residente ai fini del meccanismo. Il significato concreto del limite, per esempio nel caso di quote di proprietà o di acquisti congiunti, richiederebbe una disciplina applicativa chiara. 

Anche le società sarebbero interessate. Secondo EFE, potrebbero acquistare se il loro oggetto sociale comprende la vendita o la locazione delle abitazioni a persone fisiche. La stessa ricostruzione indica un’eccezione per i trasferimenti per successione ereditaria. Cadena SER riferisce inoltre la previsione di nullità per le operazioni contrarie ai requisiti e l’impossibilità di iscriverle nel Registro de la Propiedad. Sempre secondo questa fonte, le misure avrebbero una durata di dieci anni dalla loro approvazione. È un termine distinto dai dieci anni di residenza richiesti al compratore. 

Per comprendere la portata della proposta bisogna soffermarsi sull’empadronamiento. Si tratta dell’iscrizione nel registro degli abitanti del Comune in cui si vive abitualmente. La legge spagnola attribuisce ai dati del padrón valore probatorio rispetto alla residenza nel Comune e all’indirizzo abituale. Precisa però anche che l’iscrizione di una persona straniera non costituisce, da sola, prova della regolarità del suo soggiorno in Spagna. Una certificazione attuale e la documentazione che ricostruisce gli anni di iscrizione rispondono inoltre a esigenze diverse. Per un requisito di anzianità sarebbe determinante poter documentare la storia della residenza, secondo le modalità che un eventuale testo definitivo stabilisse. 

Il NIE appartiene a un altro piano. È il numero identificativo attribuito agli stranieri che hanno rapporti con la Spagna e il suo possesso non dimostra, di per sé, dieci anni di vita nelle Canarie. Anche la residenza fiscale segue criteri propri, fra cui la permanenza in Spagna per più di 183 giorni nell’anno e la localizzazione del nucleo principale degli interessi economici. Confondere questi concetti può portare a conclusioni sbagliate. Avere un NIE da molto tempo, essere proprietari di un appartamento o trascorrere ogni inverno a Tenerife non equivale automaticamente a soddisfare il requisito descritto nella proposta. 

Le conseguenze potenziali meritano una valutazione che vada oltre il profilo dell’investitore. Se la soglia venisse introdotta senza eccezioni adeguate, potrebbe riguardare anche una famiglia appena trasferita per lavoro e intenzionata ad abitare stabilmente nella casa acquistata. In questo scenario, il tempo di residenza diventerebbe decisivo anche quando l’immobile fosse destinato a una necessità abitativa reale. Per questo sarà essenziale capire come un eventuale testo definitivo tratterebbe i trasferimenti lavorativi, i rientri dopo periodi all’estero e le situazioni familiari. Sono aspetti da chiarire, non deroghe che oggi si possano dare per garantite.

Accanto al requisito decennale, una seconda iniziativa ipotizza nuovi strumenti municipali e una categoria di domiciliados riferita agli stranieri non comunitari con non più di due anni di residenza abituale nel Comune. È un testo distinto, che non va sovrapposto alla proposta generale basata sull’anzianità di residenza. 

Esiste poi il percorso europeo. Nel comunicato ufficiale del 13 ottobre, il Governo canario conferma l’invio allo Stato di emendamenti al progetto europeo sull’accessibilità economica delle abitazioni. L’obiettivo dichiarato è consentire ai territori interessati, comprese le regioni ultraperiferiche, restrizioni temporanee sull’acquisto e sull’affitto da parte di stranieri non residenti. La Commissione europea aveva presentato il proprio Affordable Housing Act il 9 settembre. Il quadro proposto richiede che gli interventi siano giustificati e proporzionati. La richiesta delle Canarie di modificare quel quadro non equivale a un’autorizzazione europea già concessa alla soglia dei dieci anni. 

Il riferimento giuridico richiamato dal Governo canario è l’articolo 349 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea. Riconosce le particolari condizioni delle regioni ultraperiferiche, tra cui le Canarie, e permette l’adozione di misure specifiche attraverso le istituzioni europee. Lo stesso articolo richiede però che sia preservata la coerenza dell’ordinamento dell’Unione, compreso il mercato interno. Lo status di regione ultraperiferica offre dunque una base per chiedere un trattamento specifico, ma non attribuisce automaticamente al Governo regionale il potere di introdurre qualsiasi restrizione. 

Nel confronto europeo pesa anche la libera circolazione dei capitali, tutelata dall’articolo 63 del Trattato. Il nodo non si esaurisce nella scelta di utilizzare la residenza anziché il passaporto. Bisogna valutare gli effetti della misura e la sua giustificazione. Un precedente utile è la sentenza Libert del 2013, nella quale la Corte di giustizia esaminò una disciplina fiamminga che subordinava determinate operazioni immobiliari a un legame sufficiente con il Comune e la ritenne contraria alle libertà europee. Quel giudizio non decide il caso canario, ma mostra perché un requisito territoriale richieda una verifica sostanziale e non possa essere considerato legittimo soltanto perché formulato senza riferimenti alla nazionalità. 

Sul piano politico è arrivato anche un aggiornamento rilevante. Il 19 ottobre, intervistato da Cadena SER, il ministro Ángel Víctor Torres ha dichiarato venuto meno il percorso concordato per introdurre le restrizioni attraverso un progetto di legge collegato al decreto sulla casa bocciato in Parlamento. È una dichiarazione sul percorso politico, non una decisione giudiziaria sul merito della proposta. Non consente comunque di presentare l’approvazione come imminente o di indicare una data certa di applicazione. 

La dimensione internazionale del mercato rimane un dato importante, purché venga letto correttamente. Nel secondo trimestre del 2026, il Colegio de Registradores attribuisce ad acquirenti di nazionalità straniera il 29,33 per cento degli acquisti registrati nelle Canarie, contro il 15,98 per cento in Spagna. Nella provincia di Santa Cruz de Tenerife la quota è del 32,25 per cento. Sono dati sulla nazionalità del compratore. Non misurano automaticamente quanti acquirenti siano non residenti, quanti comprino una prima casa o quanti destinino l’immobile all’affitto turistico. La provincia di Santa Cruz de Tenerife, inoltre, non coincide con la sola isola di Tenerife. Utilizzare queste percentuali come misura diretta della speculazione significherebbe attribuire loro informazioni che non contengono. 

Dal punto di vista della politica abitativa, l’efficacia di una restrizione andrebbe valutata sulle case che rende concretamente accessibili a chi ne ha bisogno. La riduzione di una parte della domanda potrebbe alleggerire la concorrenza in alcuni segmenti, ma l’effetto dipenderebbe dal tipo di immobili coinvolti e dalle alternative disponibili. Esiste anche un possibile effetto da considerare sul mercato degli affitti. Se chi arriva per lavorare non potesse acquistare per molti anni, potrebbe dover cercare più a lungo una casa in locazione. Sono scenari da misurare, non risultati già dimostrati per la proposta canaria.

La risposta pubblica, del resto, comprende anche interventi sull’offerta. Il 20 ottobre il Governo canario ha illustrato lo stato dell’anteprogetto del Plan Canario de Vivienda 2026–2030, ancora in elaborazione. Tra le linee indicate figurano l’aumento delle abitazioni pubbliche e accessibili, il recupero di quelle vuote o incompiute, la riqualificazione del patrimonio esistente e il sostegno ai gruppi con maggiori difficoltà di accesso. È su questa capacità di trasformare programmi in abitazioni disponibili che si giocherà una parte essenziale della risposta alla crisi. 

Per chi possiede già un immobile, dalla proposta non si può dedurre un obbligo generale di vendere la propria casa. Rimane invece da capire come eventuali limiti futuri inciderebbero su nuovi acquisti e cambi di abitazione. Anche chi ha una compravendita in corso dovrebbe distinguere gli accordi già sottoscritti dalle regole che potrebbero essere approvate in seguito. Non è possibile promettere oggi una protezione automatica per ogni prenotazione o contratto di arras. Le disposizioni transitorie di un eventuale provvedimento sarebbero decisive e andrebbero lette insieme al contratto concreto.

Per noi di Asimar, questa fase richiede un’informazione precisa e una valutazione attenta di ogni progetto immobiliare. Chi desidera vivere a Tenerife deve poter conoscere le regole applicabili e comprendere la direzione del dibattito, senza essere spinto a decidere per paura di un divieto annunciato. Tutelare l’accesso alla casa di chi abita nelle isole è un obiettivo che merita risposte efficaci. La qualità di quelle risposte si misurerà nella disponibilità di abitazioni, nella sostenibilità dei costi e nella chiarezza delle condizioni per chi costruisce qui il proprio futuro.