Negli ultimi mesi, il settore della vivienda vacacional in Spagna ha visto l’introduzione di una regolamentazione molto più severa per le viviendas vacacionales (case per affitti di breve durata/turistici). Le novità impattano sia chi già opera nel settore sia chi vorrebbe entrare. Questo rende ancora più importante prestare attenzione alla normativa vigente sulla vivienda vacacional.

Ecco un panorama aggiornato, con numeri, rischi e consigli.


⁠Le novità normative principali

Dal 1° gennaio 2025 è in vigore il Registro Único de Alquileres de Corta Duración tramite la Ventanilla Única Digital.

Dal 1° luglio 2025 è obbligatorio che ogni alloggio per affitti turistici abbia un numero di registro – senza il quale non può essere offerto su piattaforme come Airbnb, Booking, ecc.

È richiesto il consenso esplicito della comunità dei proprietari (condominio) per trasformare un appartamento in VUT, a partire dal 3 aprile 2025 per i nuovi casi.


⁠Quanti immobili sono coinvolti: ritiri e revoche

Ecco i dati più recenti, utili per capire la portata del cambiamento:

Sono 336.497 le richieste totali presentate al Registro Único dal 1° gennaio 2025.

Di queste, circa 264.998 (≈ 78,75 %) sono relative a VUT / affitti turistici.

Sono stati notificati 53.876 alloggi turistici “irregolari” (che hanno richiesto il registro ma che non lo hanno ottenuto perché non rispettano i requisiti legali) affinché vengano rimossi dagli annunci online.

Tra luglio e agosto 2025 il numero di revoche è aumentato: in quel periodo sono stati respinti 34.529 permessi, più del doppio di quelli respinti nei sei mesi precedenti.

⁠Le difficoltà per ottenere una nuova licenza

Se stai pensando di mettere una casa nuova sul mercato del turismo, queste sono le principali sfide:

Consenso della comunità dei vicini: dal 3 aprile 2025 serve l’approvazione della comunità di proprietà per destinare un immobile a uso turistico.

Requisiti tecnici, urbanistici e legali: la casa deve essere conforme alle normative locali (urbanistiche, sanitarie, di sicurezza), avere la licenza appropriata, rispettare eventuali regolamenti specifici della comunità autonoma, e ottenere il codice del registro.

Revoca o diniego del registro per cause come:

mancanza della licenza municipale o autorizzazione prevista.

non aver ottenuto l’approvazione della comunità dei vicini.

che l’immobile sia soggetto a vincoli che lo escludono.


Tempistiche e sanzioni: se un annuncio ha codice di registro revocato, le piattaforme devono rimuoverlo entro 48 ore dopo la notifica del Ministero.

⁠Un punto fermo: chi ha già la licenza

Non tutto è in salita per i proprietari che avevano già una licenza prima delle recenti modifiche:

Le modifiche della Legge delle Proprietà Orizzontali (LPH) che richiedono il consenso della comunità non sono retroattive per le case già destinate all’affitto turistico. Chi ha già in corso l’attività e le licenze in regola non deve ottenere nuovamente il consenso per mantenere tale uso.

Tuttavia, anche se la licenza vecchia non può essere revocata semplicemente per le nuove regole, il proprietario deve comunque mantenere la conformità con le norme attuali (registro, sicurezza, etc.). Non basta “essere stati in regola prima” per essere completamente al riparo.


Per i proprietari che vogliono operare o continuare a operare legalmente:

Verificare subito se la casa ha il registro nazionale / autonómico richiesto; se non ce l’ha, presentare la domanda e sistemare eventuali irregolarità.

Controllare i regolamenti locali (ayuntamiento / comunità autonoma) perché potrebbero esserci requisiti aggiuntivi (dimensione minima, sicurezza, norme igienico-sanitarie, limitazioni di zone).

Verificare se nella comunità di proprietari esiste già un regolamento o consenso che permette o impedisce l’uso turistico.

Monitorare le piattaforme di annuncio: molte richiedono l’inserimento del codice di registro obbligatorio nei dettagli dell’annuncio, altrimenti l’annuncio sarà rimosso.


La regolamentazione per le case vacanze in Spagna è molto cambiata nel corso del 2025.

Decine di migliaia di alloggi sono stati revocati o non hanno ottenuto il codice di registro per non soddisfare i nuovi requisiti. Per chi vuole entrare ora nel mercato, le barriere sono diventate più alte: consenso della comunità dei vicini, conformità tecnica, rispetto della normativa locale, tempi e documentazione.

Chi è già operativo con licenza valida prima delle modifiche normative gode di una certa “protezione”, ma non può dormire sugli allori: la normativa impone comunque obblighi attuali che vanno rispettati per evitare la rimozione dell’annuncio, sanzioni, o problemi con il registro.